Als sich die Entwickler daran machten, 60 subventionierte Wohnungen in einer wohlhabenden Ecke von Florence, South Carolina, zu bauen, geriet der Vorsitzende des County Council ins Schwärmen. Bezahlbarer Wohnraum „würde einen großen Bedarf decken“, schrieb er, und seine Nähe zu Dienstleistungen und Arbeitsplätzen entspreche den Planungszielen des Landkreises. Er sagte einen kleinen Zuschuss zu.
Dann erfuhren die Nachbarn es. Anwälte, Führungskräfte und Bürgervertreter versammelten sich im Florence Country Club, eine halbe Meile vom geplanten Projekt entfernt, und gelobten, es zu blockieren. Neun Tage später erlitt der Plan einen fatalen Rückschlag, als der Rat in einer Sitzung, die drei Minuten und 14 Sekunden dauerte, unter der Leitung des Vorsitzenden, der ihn gelobt hatte, mit der Umwidmung des Geländes begann.
Die plötzliche Kehrtwende des Stadtrats ist Gegenstand einer Klage wegen fairer Wohnverhältnisse – die meisten potenziellen Mieter waren Schwarze in einem Viertel mit überwiegend weißen Bewohnern – und einer Studie über Kräfte, die Familien mit niedrigem Einkommen aus chancenreichen Vierteln fernhalten.
In vielen, wenn nicht sogar den wohlhabendsten Gemeinden hätten die bestehenden Landnutzungsregeln den Wohnungsbau für Geringverdiener verboten, wobei die Vorschriften oft so stillschweigend funktionieren, dass sie verbergen, wie vollständig Ausgrenzung ein Produkt des Designs ist. Doch eine Besonderheit in der Bebauungsordnung des Florence County, die subventionierte Wohnungen zuließ, brachte die Opposition an die Öffentlichkeit.
„Das Ungewöhnliche hier ist, dass wir eine Ausübung politischer Macht sehen, die normalerweise unsichtbar ist“, sagte Jessica Trounstine, Politikwissenschaftlerin an der Vanderbilt University, die sich mit Wohnungsbauregulierung beschäftigt. „Es macht den Widerstand gegen bezahlbaren Wohnraum deutlicher als oft.“
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum richtet landesweit verheerende Auswirkungen auf Familien mit bescheidenen Mitteln. Fast zwei Drittel der Mieter mit niedrigem Einkommen – ein Rekordwert – sind mit „erheblichen Kostenbelastungen“ konfrontiert, was bedeutet, dass sie mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Miete und Nebenkosten ausgeben. Die Bundesregierung hält Unterkünfte für bezahlbar, wenn sie 30 Prozent des Einkommens oder weniger verbrauchen.
Gleichzeitig verdeutlichen immer mehr Beweise den Schaden, den Kinder erleiden, wenn sie an benachteiligten Orten aufwachsen. Als Tore zu Schulen, Sicherheit und Verbindungen entscheiden Nachbarschaften maßgeblich darüber, wer weiterkommt. Eine bahnbrechende Studie ergab, dass Kinder aus einkommensschwachen Familien durch den Umzug in bessere Viertel ihr durchschnittliches Lebenseinkommen um durchschnittlich fast 200.000 US-Dollar steigerten.
In einer Rede vor dem Bezirksrat sagten die Gegner, dass das Florenz-Projekt die Gefahr durch Verkehr und Überschwemmungen in einem von beidem betroffenen Gebiet erhöhen würde. Kritiker sagten, dass der Bau von Wohnungen in der Nähe einer der verkehrsreichsten Kreuzungen der Stadt dazu führen würde, dass mehr Autofahrer durch Straßen fahren, in denen ihre Kinder spielen, und dass die Pflasterung des sechs Hektar großen Waldgeländes den Abfluss verschlechtern würde.
Niemand erwähnte die Rasse oder Klasse der potenziellen Mieter.
„Dies ist ein wunderbarer Zeitpunkt für uns, dieses gute Projekt an einen besseren Standort zu verlegen“, sagte Jean Leatherman, ein Anwohner des Viertels, dem Rat. „Wir sind nicht gegen die Entwicklung – wir sind gegen den Standort dieser Entwicklung.“
Wie viele Gegner des Projekts blickt Frau Leatherman auf eine lange Geschichte bürgerschaftlichen Engagements zurück, unter anderem als Spendensammlerin für öffentliche Schulen, deren Schüler größtenteils aus einkommensschwachen Verhältnissen und Minderheiten stammen.
„Es geht nicht um Rasse“, sagte sie in einem Interview und verwies auf den Widerstand gegen das Projekt. „Mir wäre es egal, wenn es sich um Luxusapartments im Wert von 500.000 US-Dollar handeln würde. Wenn Sie 60 davon einsetzen würden, wäre ich dagegen.“
Ein anderes Gespräch mit anderen Gegnern des Projekts fand auf Facebook statt, wo einer warnte, dass subventionierter Wohnraum „tut mir leid, faulen Leuten“ gedient habe, und ein anderer schrieb, dass „das Einzige, was uns vor hoher Kriminalität schützt, die Entfernung“ ist. Eine dritte Person schrieb, Wohnen für Geringverdiener sei „aufgeweckter Mist“.
Die geplanten Wohnungen, bekannt als Jessamine, wurden aus dem Low Income Housing Tax Credit finanziert, dem größten Programm der Bundesregierung für bezahlbaren Wohnraum. Es gibt etwa 13 Milliarden US-Dollar pro Jahr aus, um Bauträgern Steuergutschriften zu gewähren, die sie im Allgemeinen an Banken oder andere Unternehmen verkaufen, um im Gegenzug für niedrige Mieten Baugelder aufzubringen.
Im Gegensatz zum öffentlichen Wohnungsbau oder Abschnitt 8 ist das Programm nicht für die ärmsten Mieter gedacht. Die Entwickler des Jessamine nannten es „Work Force Housing“ für Menschen wie Pflegehelfer oder Sicherheitspersonal. Aber einige bedürftige Familien mieten steuerbegünstigte Wohnungen mit Gutscheinen oder anderen Hilfen. In South Carolina haben Mieter mit Steuergutschrift ein durchschnittliches Jahreseinkommen von etwa 17.000 US-Dollar.
In einem landesweiten Wettbewerb um die Kredite gewann Jessamine Punkte für seinen Standort – sein Volkszählungsbezirk hatte die beste Punktzahl des Landkreises bei einem Chancenindex – und für politische Unterstützung. Der Planungsdirektor des Landkreises, Shawn Brashear, lobte den „idealen Standort“ und der Ratsvorsitzende Willard Dorriety Jr. sagte bis zu 10.000 US-Dollar für einen Hydranten zu.
Der größte Teil des Viertels, genannt Country Club, war für Einfamilienhäuser vorgesehen. Aber das Jessamine befand sich in einem „Donut Hole“ ohne Zoneneinteilung – einem Kreisgrundstück, das von Stadtgrundstücken umgeben war –, das Wohnungen ermöglichte.
Als Nachbarn sahen, wie Arbeiter die Baustelle vorbereiteten, breitete sich Alarm aus. „Ich bekam jeden Tag Anrufe“, sagte Frank J. Brand II, der damalige Stadtrat des Bezirks, in einer Aussage. „Niemand hat mich angerufen und gesagt, dass er glücklich ist.“
Einige Anwohner wandten sich an die Entwickler, um sie aufzukaufen. In einem politischen Blog erschienen feindselige Artikel. Stunden bevor sich Kritiker im Country Club trafen, um ihren Widerstand zu planen, widerrief Herr Dorriety seine Unterstützung.
Neun Tage später stimmte der Rat in einer Sitzung, die weniger als vier Minuten dauerte, mit 8:0 dafür, den Bau in Donut-Löchern zu stoppen und deren Zoneneinteilung zu überdenken. Es waren weitere Treffen erforderlich, um das Moratorium endgültig zu machen, aber das Ergebnis war klar.
Zu den Gegnern der Jessamine gehörten ein ehemaliger Bürgermeister von Florenz, Joe W. Pearce Jr.; ein Anwalt aus einer der prominentesten Familien der Stadt, Walker H. Willcox; und Frau Leatherman, deren verstorbener Ehemann Hugh K. Leatherman, 40 Jahre lang Senator des Bundesstaates, oft als der mächtigste Mann South Carolinas beschrieben wurde.
Ein weiterer Kritiker, C. Pierce Campbell, leitet eine der größten Anwaltskanzleien des Staates, Turner Padget; Sein Haus liegt nur wenige Meter vom geplanten Standort entfernt. Der starke Verkehr habe dazu geführt, dass Autos in seinem Garten umgekippt seien, sagte er dem Rat, und der geplante Entwässerungsteich neben der Straße könne solche Unfälle tödlich enden lassen.
„Das ist das Gefährlichste, von dem ich je gehört habe“, sagte er.
Im Gegensatz zu den auswärtigen Entwicklern „wohne ich dort“, sagte er, und „das ist mir persönlich wichtig.“
Während sich einflussreiche Kritiker energisch äußerten, wussten nur wenige Menschen außerhalb der Nachbarschaft, dass der Vorschlag existierte, und kein potenzieller Mieter wandte sich an den Rat. „Ich bezweifle, dass sie sich dessen bewusst waren“, sagte Rev. Calvin Robinson Jr., der Pastor der Trinity Baptist Church, einer prominenten schwarzen Gemeinde. „Ich wusste nichts davon.“
Einer der Entwickler, Drew Schaumber, schrieb den Stadträten, dass sie sich „schämen“ sollten, die Bedürfnisse der Mieter zu ignorieren. „Sie vertreten ALLE Bürger von Florenz, nicht nur diejenigen, die in der Postleitzahl 29501 leben“, schrieb er.
Die Umrisse des Streits kommen Studenten von Fair Housing bekannt vor. In einem der ersten Fälle nach dem Fair Housing Act von 1968 stellte ein Bundesgericht fest, dass Lackawanna, NY, ein weißes Viertel illegal umgewidmet hatte, um subventionierten Wohnraum zu blockieren. Während die Beamten sagten, sie hätten gehandelt, um überlastete Abwasserkanäle zu schützen, sah das Gericht eine „hässliche Diskriminierung“ und warnte: „Das Muster ist alt.“
Im Jahr 1983 stellte ein Bundesgericht fest, dass Greenville County, South Carolina, gegen das Gesetz verstoßen hatte, indem es ein für subventionierten Wohnraum geplantes Grundstück umwidmete. Der Widerstand in der Nachbarschaft sei von „Rassenbedenken – und nicht von Einwänden gegen Staus oder Müllentsorgungskapazitäten“ getrieben worden, hieß es.
Georgetown County, SC, wird verklagt, weil es ein Steuergutschriftsprojekt abgelehnt hat, gegen das sich Bewohner einer 1,6 Meilen entfernten Golfplatzgemeinde gewehrt haben. Während das Projekt von der Planungskommission einhellige Unterstützung erhielt, warnten Kritiker im Internet, dass es „faulen Sozialarbeitern“ dienen und einen „Brutboden für Kriminalität“ schaffen würde. Wie in Florenz wären die meisten Mieter Schwarze und die meisten Kritiker Weiße gewesen.
Der Widerstand gegen bezahlbaren Wohnraum ist auch in linksgerichteten Gemeinden weit verbreitet. Die jüngsten Kämpfe fanden in Milton, Massachusetts, und im Chevy Chase-Viertel von Washington, D.C. statt. Ängste vor Immobilienwerten, Kriminalität und Schulen beleben oft die Debatte.
„Im amerikanischen Leben hat sich in den letzten 50 Jahren viel verändert, aber die Feindseligkeit gegenüber bezahlbarem Wohnraum ist überraschend hartnäckig geblieben“, sagte Justin Steil, Professor für Stadtplanung und Recht am Massachusetts Institute of Technology und Sachverständiger für das Jessamine-Entwickler.
Seit der Verabschiedung des Fair Housing Act, sagte Herr Steil, sei die Wohnsegregation nach Rasse nur geringfügig zurückgegangen und die wirtschaftliche Segregation habe zugenommen, da die Wohlhabenden zunehmend in wohlhabenden Enklaven leben.
Um die Klage in Florence zu gewinnen, müssen die Entwickler nicht nachweisen, dass die Beamten diskriminierende Motive hatten – sie müssen lediglich nachweisen, dass ihre Handlungen rassistisch unterschiedliche Auswirkungen hatten (ohne einem gültigen Ziel zu dienen, das nicht auf weniger diskriminierende Weise erreicht werden könnte).
Herr Steil hat bei der Analyse anderer steuervergünstigter Wohnungen in Florenz geschätzt, dass 78 Prozent der Mieter des Jessamine in einem Viertel, das zu mindestens 80 Prozent weiß ist, Schwarze gewesen wären. Daher habe sein Untergang „die Wohnsegregation aufrechterhalten“, schrieb er.
Ratsmitglieder sagten, sie hätten schon lange vorgehabt, die Zoneneinteilung in den sogenannten Donut-Löchern des Landkreises noch einmal zu prüfen, und haben die Jessamine nicht herausgegriffen.
Viele Ökonomen argumentieren, dass die Ausgrenzungszone die Mieten erhöht, indem sie das Wohnungsangebot einschränkt. Es gibt zunehmend Belege dafür, dass es auch die Mobilität einschränkt, indem es einkommensschwache Kinder von Orten fernhält, an denen sie sich wohlfühlen könnten.
Opportunity Insights, ein in Harvard ansässiges Forschungsprojekt, sammelte mehr als 20 Millionen deintentifizierte Steuerunterlagen, um Nachbarschaftseffekte auf Menschen zu verfolgen, die Ende der 1970er und Anfang der 1980er Jahre geboren wurden. Es wurde festgestellt, dass einkommensschwache Kinder ihr durchschnittliches Lebenseinkommen um 198.000 US-Dollar steigerten, indem sie von einem Stadtteil mit unterdurchschnittlichen Chancen in einen überdurchschnittlichen wechselten.
„Wo man aufwächst, ist von großer Bedeutung für die Gestaltung seiner Lebensergebnisse“, sagte Nathaniel Hendren, einer der Gründer des Projekts und heute Wirtschaftswissenschaftler am MIT
Herr Schaumber, der Bauträger, hat in Florenz ohne Widerstand vier steuerbegünstigte Gebäude gebaut, die sich jedoch alle in Vierteln mit niedrigem Einkommen befanden. Qwendolyn Bines, 40, lebt in einem Haus namens Belmont, das komfortabel und sauber ist, aber an einer Geschäftsstraße liegt und durch einen Zaun mit Stacheldraht von einer Autowerkstatt getrennt ist.
Frau Bines ist seit 15 Jahren als Büroangestellte für Schulsysteme in der Region tätig und verdient etwa 38.000 US-Dollar. Aber sie war nie in der Lage, sich marktüblichen Wohnraum zu leisten, der etwa 45 Prozent ihres Einkommens verschlingen würde.
Sie sagte, dass sie und ihre Töchter ihre Drei-Zimmer-Wohnung lieben, in der Kaylee, 5, mit einer Einhorn-Tagesdecke schläft und Kaylyn, 12, Zertifikate von der Ehrentafel vorzeigt. (Die monatliche Miete von 765 US-Dollar entspricht etwa 60 Prozent des Marktpreises.) Aber Frau Bines sagte, bezahlbarer Wohnraum „sollte nicht nur in den armen Teilen der Stadt sein.“
Daten von Opportunity Insights bilden den Rahmen ab. Durch den Wechsel vom Volkszählungsgebiet von Frau Bines zu dem Gebiet rund um den Country Club würde ein Kind mit niedrigem Einkommen aufwachsen und durchschnittlich 12.000 US-Dollar mehr pro Jahr verdienen, heißt es. Das ist ein Zuwachs von fast 50 Prozent, den Herr Hendren in der Sozialpolitik als „äußerst selten“ bezeichnet.
Frau Bines lebte kurzzeitig in einem anderen Gebäude mit Steuerermäßigung, bis Drohungen eines gewalttätigen Freundes sie zum Umzug zwangen. Sie bezeichnete die Lage des Jessamine als ideal für die Kindererziehung und nannte neben dem Verkehr einen weiteren Grund für den Widerstand in der Nachbarschaft.
„Wir“, sagte sie. „Ich habe das Gefühl, dass sie dort keine Afroamerikaner haben wollen.“
In ihren Aussagen wiederholten Ratsmitglieder, die nicht auf Interviewanfragen antworteten, ihre Warnungen vor Verkehr und Überschwemmungen. Herr Brand, der seine nächste Wahl zum Vertreter des Country-Club-Viertels verlor, machte teilweise den Streit um Jessamine dafür verantwortlich und sagte, er wünschte, er hätte früher gehandelt, um das Projekt zu verkleinern oder zu stoppen.
Herr Dorriety sagte, er habe seine Unterstützung aus Rücksicht auf die Opposition von Herrn Brand und die von ihm vertretenen Wähler zurückgezogen.
„Der Konsens des Florence County Council“, sagte er, „ist, dass man sich nicht im Bezirk eines anderen Mannes anlegt.“
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2024-03-01 19:51:50
www.nytimes.com
